第二十五期

楼市动态

1、《新京报》6月6日报道：中央财政15亿奖励保障房建设。财政部昨日下发通知称，中央财政将对2011年城镇保障性安居工程任务完成较好的地区给予15亿元奖励。资金用于保障房建设支出财政部表示，对于15亿奖励资金的分配，东部地区为4亿元，中部地区6.1亿元，西部地区4.9亿元。资金要用于廉租住房、公共租赁住房、各类棚户区改造等城镇保障性安居工程建设支出，不得用于弥补办公经费、业务经费不足，也不得用于发放奖金和福利等与保障性安居工程建设无关的开支。“十二五”规划要求，在2011年至2015年内，完成3600万套保障房的建设，去年保障房开工任务为1000万套，今年新开工的数量为700万套。住房和城乡建设部数据显示，截至今年4月底，全国已开工城镇保障性安居工程228万套，完成投资2470亿元。地方债房产税先投保障房。（吴玉祥欧阳摘编）

2、《第一财经日报》6月5日报道： 5月新宅成交或创17个月高位，土地出让大幅下滑。截至5月30日,30个重点城市5月份新房成交量预计约为1631万平方米,环比上升20%, 同比上升28%，与此相关,各地的土地出让金收入出现了大幅下滑。数据显示,包括京沪穗深四个一线城市、6个二线发达城市,以及3个二线发展中城市共13个,截至5月30日,前五个月土地出让金收入共计约1243.06亿元,同比下降44%；其中居住用地成交金额共计约680.62亿元,同比下降48%；居住用地成交面积共计1170公顷,同比下降37%,均为近五年中同期较低成交水平。5月的土地出让情况也并不乐观。截至5月30日,13个城市居住用地成交面积82公顷,是今年以来单月最低成交量,较前四个月平均成交量大幅缩减近七成；居住用地成交金额约21.88亿元,较前四个月均值大减约87%。13个城市全部用地出让金107.54亿元,较前四个月均值缩减约62%。（邓幼苹 刘亚州摘编）

3、“中房网”6月5日讯：全面启动房地产行业信用评价工作。为贯彻落实党的十七大关于“规范发展行业协会和市场中介组织，健全社会信用体系”的精神，发挥行业协会、学会作用，加快推进我国房地产行业信用体系建设，根据住建部、商务部、国资委有关文件要求，中国房地产业协会、中国房地产研究会(以下简称两会)决定在2011年房地产行业信用评价试点工作的基础上，从2012年起，在各地房地产业协、学会的协助配合下，全面启动房地产行业(开发企业)信用评价工作。（吴玉祥摘编）。

4、《成都商报》6月5日报道：“北改”土地利用实施细则出台。昨日在市国土局官方网站上看到，《成都市北城改造土地利用实施细则(试行)》近日正式印发，文件中称，《细则》适用于被列入“北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程”计划，市北改办已出具《市北改办关于确认北城改造项目的函》的旧城改造项目。被确认为北城改造的项目，所在地区政府应制定详细的改造方案。改造方案中应明确改造类型、被拆迁人安置方案、建成后的建筑形态，产权如何分割等内容。文件提出，改造方案确定为引进改造业主实施整体改造的项目，应由规划局确定改造范围，并划定改造红线，市国土局对改造范围内的土地权属情况进行通过招标方式一次性确定整体改造投资方。（欧阳 刘亚州摘编）

 5、“中新网”6月7日讯：国土部决定闲置土地满1年，按地价20%征闲置费。国土部今日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。5、“中新网”6月7日讯：国土部决定闲置土地满1年，按地价20%征闲置费。 国土部今日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。（吴玉祥摘编）

6、《天府早报》6月6日 报道：按评估价征税前夕成都楼市二手房成交量骤增。7月1日起，成都将实施新的二手房交易评估价征税办法，取代现有的最低指导价制度。新办法实施后，二手房交易征税将实现“一房一价”，按照区域划分来模糊定价将成为历史。这种新变化在于评估价将比现有的区域指导价大幅提高，二手房交易的税收成本也会有相应上涨。赶在二手房征税新办法实施前，成都二手房成交量近几个月来一路走高。（邓幼苹摘编）

7、《广州日报》6月7日报道：6月楼市成交量将继续上行，房价不会大幅反弹。华润、万科、越秀等近十家房企已经发布5月数据，从当前数据来看，销售额同比、环比明显上涨，有个别房企甚至已经完成年度任务过半。专家分析，五月的良好业绩主要还是靠房企的“以价换量”得来的。随着上半年的业绩增长，房企的降价动力减少，但由于政策和市场环境，仍不存在大幅反弹的基础。最严厉的宏观调控也抵不住发展商的促销战，房地产市场的刚需依旧强劲。昨天，德银发布报告表示，华润置地5月份合同销售环比增长59%至49.9亿元人民币，已经完成年度销售目标的四成。而根据其800亿港元的销售目标，中海也在四月份的时候就完成销售目标的四成，接近过半。2012年1至4月份，中海累计实现房地产销售额379.9亿港元，同比增长35.8%。越秀地产更是强劲，1至5月，公司累计合同销售金额约为人民币60.28亿元，合同销售面积约为48.61万平方米，同比分别大幅上升1.67倍和2.2倍，分别占2012年合同销售目标人民币100亿元和96万平方米的60%及51%。

政策动向

1、《深圳特区报》6月6日报道：住建部要求坚持调控政策不动摇，严查骗取购房资格。住房城乡建设部新闻发言人5日在北京接受记者采访时强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇。并将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。住建部官员表示，去年以来，在中央一系列房地产市场调控政策作用下，投机投资性购房需求得到遏制，房价涨幅回落，部分城市房价有所下降，房地产市场总体上朝著调控预期方向发展。今年前5个月，房地产市场延续了去年以来的回调态势，调控成效进一步显现。针对下一步政策走向的问题，这位住建部官员指出，各地要继续坚定不移地做好房地产市场调控各项政策措施的执行。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。住建部官员强调，有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，执行好限购措施。同时，要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，严肃查处。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。这位住建部官员还指出，各地要采取有效措施，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，满足居民合理住房需求。（吴玉祥 郑海涛摘编）

2、《沈阳晚报》6月7日 报道：全国33个城市有动作，楼市房价主流下降个别微涨。不可否认，限购令后，包括诸多金融政策的限制，很多城市的楼市开始“急停车”。从国家统计局公布的全国70个大中城市住宅第二季度首月楼盘销售价格变动情况来看，新建商品住宅与上月相比，43个城市的商品住宅的价格在下降，持平的城市有24个，上涨的城市仅有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

行业信息

1、《北京商报》6月7日报道：北京今年6月豪宅集体低调入市。几乎与整体市场成交量上升同步，5月份北京豪宅市场的成交量也水涨船高。受此鼓舞，6月份，北京将迎来少有的豪宅项目扎堆推盘的局面。而有迹象表明，一些豪宅将主动“放低身段”，选择以“亲民”价格低调入市。5月豪宅成交倍增，中原地产统计数据显示，5月份，北京豪宅(单价4万元以上)新房成交套数294套，而这个数字在4月份仅为194套，成交量环比增长51.5%。其中，金茂府、鸿坤花语墅、龙湖唐宁ONE、公园1872等项目成交量均超过10套。6月豪宅市场加推。亚豪机构监测数据显示，北京6月份计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型均价4万元以上的豪宅项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。有迹象表明，豪宅产品大都倾向于采用“平价”入市的销售策略。此前中低价位楼盘普遍采用的“以价换量”方式，已渐渐蔓延到豪宅市场。以价换量引豪宅共鸣。从位于东四环朝阳公园附近的保利东郡售楼处了解到，该项目推出一批价格为3.8万元/平方米精装特价房，这个价格大大出乎行业预料。因为该项目拿地时楼面价约为2.7万元/平方米。远洋万和公馆项目，6月份开盘时将采取低价格入市。项目相关负责人表示，目前项目对外报价约为5.7万-5.8万元/平方米，与一开始业界预计的单价6.5万元/平方米差距不小。有业内人士透露，这还不是最终的价格，在报价的基础上，首期开盘项目会额外增加一些折扣促销，各种优惠后的实际成交价将在5.1万-5.2万元/平方米。业内人士指出，如果真是这个价格，这与其当初拿地时的27529元/平方米楼面价相比，可以称得上是“平价”了。

2、《上海证券报》6月7日 报道：易宪容认为稳增长大局亟须打破楼市错误预期。在中央政府把“稳增长”放在重要位置上并推出了一系列经济刺激政策后，市场普遍认为坚持了两年多房地产宏观调控政策将如2008年下半年那样出现松动甚至逆转。特别是如扬州等地的“软性”托市政策被默许后，住房市场政策将出现重大逆转更俨然成了主流意见。所以，现在市场最为关切的问题是，在“稳增长”的政策格局下，住房宏观调控政策是不是真的会松动？如果松动，那国内住房市场会走向哪里？如果不松动的话，那么当前住房市场宏观调控政策又会怎么变化？为什么当前房地产的宏观调控会如此困难而地方政府不时要出台“软性”托市政策？为何房地产开发商面对过高库存率就是不愿意让房价下降加快销售？为何面对过高的房价居民还会涌入楼市？

要深入解析这些问题，先得仔细剖析当下有关住房市场的一些错误的预期。从中央的角度来看，尽管为了应对国内经济增长下行的风险而把“稳增长”放在了重要位置上，但执行房地产宏观调控政策仍然十分坚决。在宏观经济调控政策有所调整的情况下，房地产宏观调控政策基本上没有改变。比如，增加普遍商品住房的有效供给，大力发展保障性住房，保证这些政策落实的工具有经济杠杆及行政手段等。但当前房地产宏观调控政策仍有个错误预期，如果房价快速下跌，会对实体经济造成巨大冲击，而这种冲击是整个经济生活不可承受的。有人就提出，如果房价下降50%，那国内宏观经济层面是无法承受的。因为有这样一种预期，所以，开发商以及地方政府认定中央政府不会出台相应的住房调控政策来达到其目标。实际上住房市场宏观调控的目标，只是要让住房价格回归到合理水平，让住房性质发生根本性改变，并没有对具体住房价格水平提出要求。如果住房市场以投机炒作为主导，现有的楼价已炒得很高，那么住房市场要回归以消费为主导的市场，楼价出现较大的幅度调整就是必然的。而这种由市场性质转变所导致的价格向下调整，其幅度大小如何，并不取决于一些人所认可的承受度，而取决以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得过大，要让这个市场性质上转型，房价下跌势必也应幅度最大，那是因为市场严重超支的结果，这是整个社会经济发展需要不能不为此承担的成本。对于房地产开发商与地方政策来说，就因为看到中央政府担心挤出房地产泡沫会对经济增长造成巨大的冲击，因此，他们宁愿手中持有大量的住房也不愿意把住房价格降下来增加销售；而地方政府则随时都在观察经济及政策变化的动向，随时都在准备出台住房市场的“托市”之策。他们的算盘是，预期中央政府会随经济增长回落而突然逆转住房调控政策，如2008年下半年那样。但实际上，这种预期是不成立的。

对于持有及购买住房者（无论是投机炒作者还是消费者）来说，当前住房市场的销售数量上快速萎缩而价格却不下降，最根本的原因不仅在于以投机炒作为主导的住房市场性质没有改变，而且在于住房市场赚钱功能依然深入人心。根据早几年的经验，凡是购买住房者，没有谁不赚钱的，相比投资股市，这要可靠、稳妥多了。这样的示范效应实在太强烈了，所以，对于没有其他投资渠道的国内民众来说，只要能够购买到住房就预期能够赚钱，就预示着财富增长。因此，无论政府出台什么政策来限制，居民不仅更是希望能买到住房赚钱，而且总是能千方百计找到化解这些政策限制的办法。正因为国内绝大多数居民都预期只要买了房就能赚钱，就能增加财富，因此那些持有住房者或早几年的住房投机炒作者，看到住房价格向下调整，一定会把手中的住房抓得更牢而不愿拿来交易，而那些没有进入市场的购买住房者，只要看到住房价格有些许下跌，就会拼命进入市场。特别是在中国目前的人口结构下，更是促使这种住房购买更踊跃。这就是最近一些城市当住房价格些许下跌时，住房销售就很快增加的原因所在。（邓幼苹摘编）

（本期责任编辑冯仕廉）

2012年6月8日